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中秋回乡:为什么北上广深房价还是疯狂井喷?
2016-10-26:2016-10-26

  中秋回乡:空置房那么多,为什么北上广深房价还是疯狂井喷?

  最近房地产的话题比较热,主要原因还是北上广深等大城市房价又呈井喷之势。

  仲秋假期间,回了趟农村老家,也到附近的城市里转了转,走亲访友,颇有,对城镇化、房地产及与国家经济相关的一些问题有了一点自己的观察和思考,简单总结一下,抛砖引玉,备案于来日:

  01

  农村:人口稀少,土地渐成集中之势

  我们村原本人口就不多,户籍在册人口只有二百余户七百五十余人。青壮年多到外地打工,留守在家中多为老弱病残。我小时的玩伴,十之遍寻而不可得。干了一辈子农村会计的父亲告诉我,村中常住人员目前仅有二百人左右。

  仲秋节与春节相比,还是小节,所以节日期间回流人员并不多,哪怕到了春节期间,也有很多人为了挣钱而不返回的。更有很多家庭,已经举家外迁。目前跟村里的唯一联系,就是户口本上的名字。因为大量人口外出,经营土地的劳动力锐减,所以由镇级主导,进行了土地经营权的流转,由一外地苗圃经营商统一转包,每亩每年支付农户1000元租金。

  不仅我们村,附近村庄大多都已进行了类似操作。小时候我常玩的几个村庄,目前只有一个村庄的一个小队,没有进行这类“土地流转”,还在自己耕作。据父亲讲,其实也是集中到一户进行经营了。

  在老家,恰碰到一户人家办喜事。村人告诉我,现在农村青年娶妻生子成本极高。比如男方父母给女方的初次见面礼,一般不低于十万,而谈婚论嫁的前提,是男方必须在县城或附近的一个市级城市里有商品住房。一般是办完酒席就直接到城里打工生活了。还有很多人,酒席也不愿在农村办了。因为生活的圈子已经以城市为主了,所以就直接在城市的酒店里办了。想想我小时候,谁家买个电视安个电话都还常稀罕的事儿,“万元户”还是对富裕人家的尊称,现在连见个女朋友,至少都得十万见面礼了。社会的发展,让人唏嘘。

  这番农村,让我得出以下几个观感:

  1)城镇化还在如火如荼地进行中,农村凋敝不可避免。用我父亲的话说,几十年后,也许村庄就要消失喽。据我观察,恐怕几十年的预测还是过于保守的,其中包含着父亲这类老一代农民对村庄的眷恋和不舍。可能十年二十年之后,很多村名就会在地图中和人们的生活中消失。这是一个不可避免的趋势,究其实质,既是社会进化的需要,又是社会进化的结果。可以眷恋,不必惋惜。

  2)城镇化是一个自然发展的过程,国家不必急于求成,不要做前几年常做的“赶农村人上楼”的蠢事。新生代农民会自然地进城,老一代农民一时很难适市,会像我父母那样坚守农村,“死活不愿进城”,但时间是最好的替换器。十年二十年之后,爷会替我们做好中国五千年历史中最浩荡的一次人口大迁移。

  3)目前看,现在的流动人口大军中,还有绝大多数人过着侯鸟一样的生活,城市只是他们的谋生之地,而非栖身之地。所以我们国家现在的城镇化统计将这部分人列为城市人口,有成绩之嫌。或者说,目前的50%的城镇化人口,还有很大一部分虚数。如上述第2点所述,我国的城镇化,还有得玩。至少还有一二十年的趋势性机会摆在我们面前。

  4)农村的人口逐渐地减少,土地逐渐地集中,对农村现代化来说,这是一个非常正面的消息。以前我们推动农村现代化,非常关键的一个瓶颈是人口多而土地少,人均资源决定了,我们很难走集约化、高附加值的现代化农业经济。但城镇化的加速进行,让以前的瓶颈有了解决和克服的可能。

  最近中央又出台文件,厘清了所有权、承包权和经营权的区别,为全面彻底松绑“农村土地流转”问题,作了很好的铺垫。这个文件非常重要,我认为意义不亚于第二次土改。但目前市场对此反应平平,股市上更没有激起半点涟漪,这常可笑的。市场也许总归会有效的,但一时的失效、失衡却是经常发生和存在的。作为投资者,我们一定要多注意多研究这类问题。此中自有黄金屋。

  5)此番,支持我去年底写作的一篇有关房地产的分析文章——《从房地产谈现阶段投资大烂臭等传统行业的逻辑基础》中的很多观点。最重要的一条,城镇化水平没有说得那样高,但这恰正意味着未来还有很大的发展空间,这是未来房地产业“白银十年”的逻辑基础。

  02

  城市:分化开始,天堂有,入地有门

  节前因为一点工作关系,节中又为走亲访友故,先后赴京去省到市,加上自己生活的小县城,从一线城市,到五线小城,都有接触。

  总体感觉:

  1)大城市工作容易,落户很难,买房买车都受。TTB天生不爱热闹,不喜欢到大城市里生活,受不了那里的繁华和喧闹,但凭心而论,无论工作,还是生活,大城市的传势摆在那里。现在房价飞涨——其实,说“现在”有点不客观,二十年前,哪一年不在“飞涨”呢?虽然偶有小年、回调,但每次回调似乎都是下一波更大升势做蓄势——此中人,谈房成风。,我一同行,从吃饭始,到吃饭终,话题总无法跳出他的房子。此君前些年初到京城,在家人帮助下购房一套,现在颇庆幸、。当然,有人,就有人焦虑。席间就有一哥们,混居京城十八年,离买房的目标似乎越来越远。言谈间,不胜其烦。

  2)省城的房价三五年前疯涨过一轮,此后就软绵绵的,涨幅不大。今年借助于一线城市的涨价风,有一些开发商也想借机抬价,但效果似乎不彰。我常住的一家宾馆,附近有一小区。三年前询问的房价,今年再问,似乎并没有变化。考虑到房价的折旧因素,算是略有上涨吧。但考虑到通胀因素,这上涨又有多少呢?我没有具体数据支撑,但毛估估的感受,就是省城房地产去库存,压力还是不小的,至少从房价上看,是支持我这个观点的。

  3)市里,算是三四线城市吧——前几年房价经常上百城房价升幅榜。平时因工作关系,去得最多,朋友、同事也多。最直观的感受,房价几年没涨了。炒房想出手的朋友,价格高一点卖不出去,价格低一点自己又不太乐意。典型的有价无市特征。这种状态已经持续了几年。以我的计算方法,房价多年不涨,放在人们工资收入水平不断上升及通胀持续的背景下,其实就是下跌的。嗯,不错,市里的房价在事实上是下跌的,虽然跌幅不大,所以前些年出现的炒房风、无房或少房焦虑症大为缓解。城市的扩张脚步明显放缓。市效有两个建筑工地,在我印象中已经存在三五年了,盖了一半,撂在那里风吹雨淋,每次经过那里,我都会忍不住观望一下,偷偷地会心一笑。不知道毛坯经过风吹日晒,是不是会变得更坚固更结实?给开发商会不会带来更大利润呀?

  4)回到我们小县城,房价最高时涨到每平方米五千元,现在县城最高档的别墅也就这价格了。一般的多层建筑,由正规开发商开发的,最高卖到三千七八。周围一些拆迁户得到的拆迁房,一平方居然只卖一千二百元,一百二十平方的房子,房款缴完后,能免费赠送十平方的储藏室一间,有的甚至还附送车库的。大城市里生活的人们,听着像天方夜谭吧?这是事实,有兴趣买这样房子的朋友,可私信于我,我免费为您推荐哈——更重要的是,这样的状态,已经至少三年时间了,而根据县城的囤房量,我认为这样的低迷状况,至少还会持续三五年时间。

  5)由上分析,得出的结论是:当前关注和探讨房价上涨的话题,是一个局部性的结构性的特征——它只存在于一线城市,和小部分的二线城市。对于绝大多数的二三四五线城市来说,最近三五的房价是一直在调整中的,而且以我的观察,还会继续调整下去。我们小城可能还会有三五年才能完全去掉库存,可能不具有完全代表性,但我想“具有一定的代表”的说法,可能大多数人会能接受吧。

  我说这个话的意思是:那种美式日式港式的房价崩盘说,在目前的中国恐怕很难出现——因为在中国的大多数地区,房地产的调整,已经进行了三四年了,目前还在进行中,而且是以软性的方式进行。考虑到未来城镇化的因素,我认为房地产业的软着陆前景是可以预期的。

  03

  综合分析:悲观着你的悲观,乐观着你的乐观——选择吧!

  通过上述农村与城市的不同与感受,综合分析对比,我认为以下几点,需要格外强调一下:

  1)城镇化的大趋势不可逆转,这为房地产及国家经济提供了最大的发展逻辑。未来分化不可避免,憨子傻子瞎子闭眼挣钱的黄金时代可能不再,但稳步增长、王者的白银时代可能已经到来。

  2)城镇化带来的农民凋敝,可能只是一种,农村人口流失为农村经济现代化提供了新的契机和可能。我在农村看到的新的承包、经营形式在未来可能会变得更普及、更有效、更有灵活性,也更加充满生命力。农村的经济发展模式,已经表现出了重大的转变趋势。

  3)经过三五年的调整,我们发现房贷还是银行最优质的一部分资产。中国人的观念习惯、首付比例、物类别、城镇化趋向、房产持有成本等诸多因素,决定了现阶段的房地产塌陷危机很难出现——将来城镇化结束之后会不会出现,我们很难预测,但至少在目前情况下,很难出现。至少,在中小城市的房地产回调中,银行是住了市场的冲击的。如果不带,这一点,应该是能接受的吧。

  4)在目前中国绝大多部分地区房价陷入调整、尚处于去库存、货币和财政政策偏宽松的大背景下,少数一线城市在刺激和限购双重因素的支配下,房价飞涨有其一定的合,作为投资者应看待这种现象。买房和投资一样,重要的是看大势——在有逻辑支撑的大趋势向上的条件下,一味地悲观和看空,是不可取的。因此而中国经济乃至上升到体制的角度,是不可取的。

  网上有个叫什么刀的哥们,二十年不变看空房价,由骂房价到骂中国经济,到骂中国体制,最后发展到骂整体的中国人,到最后网号被封走人,想来实在可悲又可笑。的人,应该就事论事,不应该无发挥。我不希望我们的朋友,也犯这样无聊的错误。在某些问题上,我们都有看错大势的时候,这是我们自己的错,与社会无关,与体制无关,更与国人无关,动辄上升到劣根性的高度看问题,恐怕只会把自己搞得越来越失衡越来越极端。对投资者来说,这是不对的,应极力予以避免。

  5)前些年,房地产疯狂时,全国上下都陷入一种极端状态,那时P增长率虽高,但也让我等心怀忐忑。现在房地产陷入低迷期(我是指全国范围,而不是只把眼光看在少数一二线城市),国家P还能维持在现阶段水平,我认为常不容易的——速度降下来了,反倒觉得更安全了。别忘了,哪怕是现在,界主要经济体中,也是最高的之一哦。

  6)去城市、下农村,我坐的是高铁,走的是高速,中国的线网络真是发达;住宾馆,我用的是携程,坐出租,我使用的是滴滴软件,虽然互联网+去年给股市造成了不小的扰动,但我们必须得承认,这是一个好东西,不知不觉地,它已经融入了我们的生活,提高了全社会的效率;买了很多的东西,交给物流公司,我自己还没有回到家,物流公司的包裹接收单已经飞到了我家,中国的新经济已经在不知不觉间改变了我们的生活了。

  很多把眼光只盯在传统行业的人,看到的是满眼的悲观,但把眼光放到更大维度中的人,却很容易得到乐观的结果。

  悲观着你的悲观,乐观着你的乐观——投资者也和国家的总体经济一样,分化不可避免,向上也不容易。

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