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南京昨再出“宁十”稳楼市 开发商捂盘将参与土拍
2016-10-20:2016-10-20

  继25日出台限购政策后,昨晚7点多,南京市出台《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》,出台13条措施监管房地产市场,通过增加土地供应,增加商品房上市量,以期稳定房价。

  “宁十”一一看过来

  一、进一步增加商品住房上市供应

  1。加强房地产市场土地出让、开发建设、上市销售等环节的监管,督促开发企业严格履行开竣工合同。

  2。对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源,符合销售条件的,价格主管部门积极主动服务,指导开发企业及时进行价格申报备案,经备案后的同期房源申报价格不再调整。对具备上市条件的,房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

  二、加大商品住宅土地供应

  3。加快商品住宅用地上市节奏,增加土地上市规模,确保完成全年经营性用地出让计划,力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应,切实稳定土地市场预期。

  4。加强土地出让后管理,组织对全市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查,督促开发企业按土地合同约定进行开发建设,增加存量土地可上市房屋供应量。因企业自身原因造成未按合同约定时间开工建设的,严格按照及合同约定进行处理。

  5。在土地出让合同中,除明确开竣工时间外,还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的,将严格按合同约定处罚。

  三、稳定商品住房价格

  6。开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏,同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格,且批次申报面积不宜低于3万平方米,不得通过分批申报价格变相涨价。

  7。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源,及时对外销售。开发企业领取预售许可证后不销售的,价格主管部门不接受上调价格的申报。

  四、强化综合执法

  8。严厉打击房地产市场违法违规行为,对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构,一经查实,依法依规、严肃处理。

  9。打击不实炒作,加大对虚假信息的打击力度,对发布不实信息、恶意炒作、制造“恐慌”氛围的行为,依法处理、严厉打击。

  10。加强引导,通过南京日报、龙虎网等发布商品房上市、销售等相关信息,引导市场增强。

  11。市房产、建设、国土、规划、物价、、工商、金融办、人行南京营管部等相关部门及各区,要按照本意见要求,各司其职、积极履职、相互配合、齐抓共管,促进我市房地产市场平稳健康发展。

  12。市成立房地产市场综合执公室,办公室设在市房产局,市房产局郭宏定局长任办公室主任,市房产局吴春华副局长、市建委副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任,市督查室、市法制办、市监察局、市规划局、市、市工商局、市金融办、人行南京营业管理部、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区分管负责同志任办公室。相关部门抽调人员、集中办公,施行执法情况周报制度。

  13。市监察、督查部门要对各部门的履职情况及时督查。对工作不力、履职不到位的,严肃查处和问责。

  4大新提法

  符合条件不上市,将记入不良信用

  新提法1:

  “捂盘”行不通了

  政策原文:对具备上市条件的,房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

  专家解读:具备上市条件而不上市的,在南京楼市业内通常被称为“捂盘”,因为南京市关于楼盘销售的相关中,只针对领取了预售证而不上市的房企进行处罚,而开发商如果不领取预售证的话,相关主管部门除了约谈,基本上束手无策。对于这样的尴尬处境,此次“宁13条”中首次明确将对这一行为进行约束。

  专家表示,这是过去从不曾有过的,一旦开发商具备了上市销售的条件,而不积极领取预售证,借此捂盘的,包括房产、建设、国土、物价等四个部门将联合起来对其督促,督促后仍不上市,除了要纳入企业的不良信用记录之外,在新房正式销售之前,还不得在南京参与土拍竞拍,应该说这是相当严厉的条款。

  记者了解到,目前南京河西、城北等多个板块的楼盘已经表露出“捂盘”的姿态,由于物价部门对于开发商过高的报价不予批复,开发商索性“捂盘”不卖,今后这一行为有望被杜绝,或者开发商无法在南京购买土地。

  新提法2:

  土地合同必须明确住宅上市时间

  政策原文:在土地出让合同中,除明确开竣工时间外,还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的,将严格按合同约定处罚。

  专家解读:业内人士认为,这是“宁13条”的最大看点之一,也是之前从未有过的新提法。在开发商拿地时,就要求其明确未来商品房上市的时间和规模,从而今后南京楼市的商品房供应量,这也被视为是针对“现房销售”的配套举措。

  楼市专家指出,南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“现房销售”,这在一定程度上加剧了市场恐慌,有不少人认为南京今后两三年的楼市供应一定会出现紧缺的状况。因此在“宁13条”中,有针对性地提出在土地出让合同中就要约定上市时间,强化了房企拿地后的开发进程,不仅要明确开竣工时间,何时上市、规模多大都要提前报备,确保市场稳步前行。与此同时,开发商也不能“说话不算话”,不按约定好的时间上市,房企将要接受处罚。

  新提法3:

  物价部门将积极主动服务

  政策原文:对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源,符合销售条件的,价格主管部门积极主动服务,指导开发企业及时进行价格申报备案,经备案后的同期房源申报价格不再调整。

  专家解读:以往,南京市物价部门通常是配合开发商做好物价申报,为了加快新房的上市量,“宁13条”首次提出要求物价部门“积极主动服务”,难免令人产生遐想。

  扬子晚报记者了解到,眼下有开发商为了拖延上市时间,向物价部门虚报房价,申报的价目表被一次又一次打回,实质上起到了“捂盘”的作用。按照“宁13条”的新提法,物价部门将要主动服务,可以理解为当开发商第一次申报价格的时候,物价部门甚至可能会上门服务,对于区域的价格“红线”予以告知,指导房企进价申报备案,目的只有一个,那就是加快房源上市。业内人士认为,可不要小看了“积极主动服务”这几个字,当中的意涵很深,总之,对于想要“捂盘”的开发商来说,一定常大的打击。

  新提法4:

  成立房地产市场综合执公室

  政策原文:市成立房地产市场综合执公室,办公室设在市房产局,市房产局郭宏定局长任办公室主任,市房产局吴春华副局长、市建委副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任。相关部门抽调人员、集中办公,施行执法情况周报制度。

  专家解读:针对房地产市场专门成立综合执公室,这在南京楼市中还是首次,体现了南京市整治楼市乱象的决心之大。有专家认为,综合执公室的行政执法权较为集中,也便于各部门的相互协调,每一周还要汇报相关情况,显然,南京楼市将面临“史上最严格”的政策,楼市之“火”到了该降温的时候了。

  2点重申

  不得通过分批申报价格变相涨价

  加大商品住宅土地供应

  政策原文:加快商品住宅用地上市节奏,增加土地上市规模,确保完成全年经营性用地出让计划,力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应,切实稳定土地市场预期。

  专家解读:南京市今年前9个月已经上市住宅类土地326公顷,出让金额接近1300亿元,创下历史新高。按照“宁13条”的,年内南京还将有大批地块上市,开发商不会面临“地荒”的格局。

  单批次领证仍需3万平方米

  政策原文:开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏,同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格,且批次申报面积不宜低于3万平方米,不得通过分批申报价格变相涨价。

  专家解读:至于现行政策一致,目的是防止房企分批多次申领预售证,并借此涨价。不过对于较为特殊的项目,仍可以少量分批领取,比如楼盘规模不大、产品类型较特殊等等,因此“宁13条”强调的是“不宜低于”,并非一刀切。

  需要指出的是,有人认为南京执行“限购”后,“限价令”将退出,不过业内人士认为,这是不切实际的想法,“限价令”仍将继续严格执行,否则南京现有的调控政策将面临“破功”的风险。

  1大信号

  疯狂楼市

  降温的日子快到了

  如果说前天南京限购令还没让投资客们感到秋的寒意,微信朋友圈依然着“假离婚”、“变新房为二手房”等绕限购的调侃段子和看热闹的轻松心态,那么昨晚紧急加推的“宁十”,则着实让段子手和投资客们乐不起来了。连放“大招”传递的信号已经非常明显:本次调控必须达到稳定房地产市场、遏制房价过快上涨的目标,疯狂楼市到了该降温的时候了。

  其实南京前日的限购令,已经显出“严打”的苗头。此前业内预测南京最有可能仿效苏、杭的“温和派”,即首先对外地人购买第二套房予以,而没想到最终是既限内又限外,某种程度上已经表现出了的决心。而在限购令遏制需求的同时,昨晚“宁十”直指供应,双向调控稳定市场,同时加入严打炒卖房号、成立房地产综合执公室等等全新举措同样锋芒袭人。

  无独有偶,上刚限购的杭州昨天也发布了土拍新规,土地溢价率超120%的必须取得不动产登记证后销售,超150%的竞投配建养老设施面积。二线城市调控不断加码显然并非巧合,可以预见的是,接下来还会有更多房价上涨过快的城市加入限购限贷阵营,形成一个楼市降温的大并相互影响。

  长期以来,对房地产市场的倚重,使其在调控时往往左右为难,既要房价,又怕市场急剧降温影响经济。而如今,房地产市场已经到了严重扭曲的境地,两套的学区房就能让上市公司续命保壳,开工厂的一年收益还不如炒几套房,房价的暴涨让大量资金投入楼市,实体经济已成为共识,为买房而引发的“离婚潮”更是影响到了家庭和婚姻的。疯狂的房子成为一把双刃剑,它支撑了中国经济,也埋下了极为的隐患。此时,调控的杀招不得不出,市场的高烧不得不退。

  对楼市来说,信心有时比实际的限购限贷政策影响更大,而投资投机客们往往会是嗅觉最为灵敏的人群,南京新政密集出台的信号能否扭转接下来的市场预期?相对于前晚限购令“短期有效”的谨慎评论,昨晚,不少专家和业内人士对新政效果和楼市未来给出了更为肯定的回答:土地和房地产市场的降温将是大概率事件。虽然我们无法预知南京楼市是否会“一夜入秋”,但可以判断的是,如果市场继续疯下去,的政策储备依然充足,限贷可以继续加码,实现认房又认贷,南京人买二手房不限购的缺口也可以补上。稳定市场的决心已经表明,“民政局很忙”的现象还会持续很久吗?

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